계약갱신요구권 계약갱신청구권이란? (2025년 최신 버전)

 

안녕하세요, 쫌스입니다.

주임법 관련해서는 오랜만에 글을 쓰게 되었는데요.

 

이전에, 임대차 계약 갱신 요구 거절과 관련한 글이

상위권에 들기도 했고 유입이 가장 많더라고요!

 

다들 관심가지고 봐주셔서 감사해요..!!

 

 

그래서 저번에는 자세히 말씀 못 드렸던

계약갱신요구권(계약갱신청구권)에 대해서

이어서 설명드려볼까 합니다~

 

이전 글이 궁금하시다면 아래 링크로 들어가시면 확인 가능하세요 :)

 

임대차 계약 갱신 요구 거절 가능한가?

임대차 계약 갱신 요구 거절 가능한가?

 

 

목차

 

1. 계약갱신요구권, 누가, 언제, 어떻게, 왜 행사하는 걸까?

  1) 계약갱신요구권이란?

    ① 계약 갱신 기준

    ② 계약갱신요구권(계약갱신청구권)

  2) 판례

    ① 판례 (2023다258672) 

    ② 대법원의 판결

 

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1. 

계약갱신요구권,

누가, 언제, 어떻게, 왜 행사하는 걸까?

 

여러분의 시간은 소중하니까 먼저 빠르게 결론부터 말씀드리면,

아래와 같습니다.

 

📌계약갱신요구권 행사 1분 요약

 

1. 누가 : 주택 임대차 계약 당사자인 '임차인'이

2. 언제 : 임대차계약 기간 만료 전 6개월 ~ 2개월까지

3. 어떻게 : 임대인(집주인)에게 계약 갱신 통지(갱신 의사를 구두, 문자 등으로 통보)                             

4. 왜 : 임차인이 임대차 계약을 연장하고 싶을 때 행사할 수 있다. 단, 1회에 한하여 행사 가능.

 

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가장 먼저 짚고 넘어가야 하는 게,

이 계약갱신요구권의 적용 범위라고 생각되는데요!

 

우선 단어 뜻부터 보자면, 계약의 갱신을 요구하는 권리인데.

여기서 말하는 계약은 어떤 계약을 말하는 걸까요?

 

바로, 우리가 흔히 접하는

'임대차 계약'의 갱신을 요구하는 건데요.

 

임대차 계약에는 상가, 토지, 주택 등

다양한 계약들이 있습니다.

 

오늘 다룰 주제는 임대인과 임차인 사이에서

자주 문제가 되는 내용 중 하나인

'주택' 임대차 계약에서의 계약갱신 요구권을

다뤄볼까 합니다.

 

1) 계약갱신요구권이란?

 

① 계약 갱신 기준

가장 먼저, 계약을 갱신하는 기간의 기준이 궁금하실 것 같은데요.

주택임대차보호법(이하 '주임법')에서는

'2년'을 임차인에게 최단기간으로써 보장*하고 있습니다.

*최단기간의 보장
제4조(임대차기간 등) 
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는
임대차관계가 존속되는 것으로 본다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

여기서 아래와 같은 궁금증이 생기실 수 있을 것 같은데요.

Q. 임대차 기간을 1년으로 약정을 이미 해버렸는데, 2년을 주장 못하나?

A) 임차인은 약정과 달리 2년을 주장할 수 있으나,
      임대인은 약정을 이유로 1년 주장을 못합니다.

 

 

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출처 : Pinterest

 

 

무슨 말이냐면,

법에서 2년을 최단기간으로 보장하고 있으므로

아무리 임대차 기간을 1년으로 약정했어도,

임차인이 기간을 1년 연장해서 총 2년 거주하고 싶다고 하면

보증금, 월세 증액 없이 2년 거주를 보장해줘야 한다는 거죠.

 

그래서, 임차인이 약정과 달리 2년으로 주장하면

임대인은 약정내용을 이유로 1년을 주장할 수 없습니다.

 

 

그래서 대게의 임대차 계약이

2년 단위로 이루어지고 있는 거죠.

(물론, 1년 계약이 임차인에게 유리한 경우가 있어,

임대인과 잘 협의해서 하는 경우도 있는데 많지는 않죠...

중개수수료비용, 새로운 임차인 구하기 등 여간 귀찮은 게 아니니까요...)

 

아무래도 주임법이 임차인의 보호를 목적으로 제정된 특별법이다 보니

임대인한테 불리한 건 OK!! 인 편면적 강행규정이랍니다...ㅎㅎ

 

그래서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다고 아주 못 박아둔 법이니

어지간하면 임차인의 편의를 봐주는 법이라고 생각해 두면 편리할 것 같습니다.

(단, 아닌 건 아님... 아무리 임차인이어도 떼법은 NO, NO ~

그건 이전 포스팅에서의 판례에서도 확인 가능하십니다...)

 

② 계약갱신요구권(계약갱신청구권)

자 그렇다면 궁금해하시던,

계약갱신청구권에 대해서도 말씀드려 볼게요.

 

아래 내용이 주택임대차보호법에서

설명하는 계약갱신요구권의 내용인데요.

 

글이 너무 길어져 접은 글로 해두었습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.
  ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
  [본조신설 2020. 7. 31.]

 

결국 핵심은,

 

계약갱신요구권(청구권)은

- 임대차계약 기간 만료 전 6개월 ~ 2개월까지 행사해야 하며,

- 임대인은 임차인이 위 기간 안에 행하는 계약갱신 요구에 대하여

   정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

 

이 내용이 골자라고 볼 수 있습니다.

 

근데 제6조의3[계약갱신 요구 등]의 내용이 긴 이유는

거절할 수 있는 사유를 적은 단서 조항 때문에 길어진 건데요.

 

아무래도, 임차인에게 유리한 조항이라,

피해를 보는 임대인도 많다 보니 조항들이 신설이 되었습니다.

(2020년에 제정...!)

 

그래서, 단서 조항에 해당하지 않는다면

기간 내에 계약 갱신 요구 시, 임차인은

문제없이 계약 연장이 가능합니다! 

 

2) 판례

 

그리고 이와 관련해서 비교적 최신 판례이자,

대법원에서 중요 판결로 선고한 판례를 소개해드려 볼까 하는데요!

 

계약갱신요구권과 관련해서

갱신의 효력이 발생하는 시점을

언제로 볼 것인가에 대한 것이 주안점이었는데요.

 

실제 겪을 수 있는 일들이라 판단되어

대법원 판례를 가져왔습니다!

 

① 판례 (2023다258672) 

-임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제 된 사건-

 

📌 사안 세줄 요약

  1. 임차인은 계약 갱신 기간 내에, 계약 당사자였던 임대인에게 계약 갱신 청구

  2. 임차인은 기존 계약 만기일(3/9) 전에, 갱신된 계약을 해지 통지 후,

      통지된 날로부터 3개월 후인 4/30이 계약 종료일 주장.

  3. 임대인은 기존 계약 만기일로부터 3개월 후인 6/9이 계약 종료일임을 주장.

 

사안의 개요*

1) 21년 3월 9일, 주택 임대차계약 만기일

2) 임차인(세입자)은 계약만기 2개월 전인, 21년 1월 5일 임대인(집주인)에게 계약갱신 요구 도달

3) 그러나, 임차인이 다시 21년 1월 29일 임대인에게 갱신된 임대차 계약 해지 통지 도달

4) 해지 통지 내용은, 갱신된 임대차 계약은, 임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있다.
그리고 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차는 소멸**하므로, 
임차인은 21년 1월 29일부터 3개월이 지난 21년 4월 29일경 임대차 계약 해지된다는 내용의 통지

5) 이를 이유로 임차인은 기존 만기일이었던 3월 9일부터 계약 해지일인
4월 30일까지의 1개월 월차임료만 지급 후, 부동산 인도.

6) 그러나 임대인은 기존 만기일이었던 3월 9일부터 3개월이 지난
6월 9일에 임대차가 해지되었음을 전제로 원고에게
21년 6월 9일까지 발생한 2개월 월차임을 공제한 임대차보증금 반환.

*최하단 출처에서 전체 개요 확인 가능

**제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

🔎 주안점

 

대법원은 해당 사안들을 중점적으로 해석하여 판단을 내렸습니다.

 

 Q1. 임차인이 주택임대차계약기간 만료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에

계약갱신요구권을 행사하여 임대인에게 도달한 경우, 계약 갱신의 효력은 언제 발생하는가? 

 

 Q2. 갱신된 임대차계약 기간이 시작되기 전에

계약 해지 통지가 임대인에게 도달한 경우, 해지통지의 효력은 언제 발생하는가?

 

② 대법원의 판결

 

📌 대법원 판결 한 줄 요약

갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고,

해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에

임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.(대판 2023다258672)

임차인이 주임법 제6조의3 제1항*에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면
임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다.
갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우
임차인은 제6조의2 제1항**에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고,
해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생(계약의 해지)하며,
이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에
임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 
그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바
그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 
이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여
갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야
이 사건 통지(계약해지 통지)에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 

* 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

**제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

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📑

해당 판례는 저도 공인중개사 시험공부를 할 때 교수님이 최신 판례이면서

중요한 판례라고 알려주셨는데요.

 

아무리 꼼꼼히 법안을 만들어도 어떻게 해석하냐에 따라

이렇게 소송 문제가 일어날 수 있구나...라는 배움과

공부를 게을리하지 말아야겠다는 다짐도 하게 됩니다!

 

해당 자료가 최근 계약갱신 해지를 하신 임차인 분들께 도움이 되셨길 바라며,

글 마치겠습니다!

 

궁금한 사항들이 있다면 댓글 부탁드리며, 좋아요와 공유 많이 부탁드리겠습니다!

 

 

 

출처 및 참고문헌

 

대법원. 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제 된 사건[대법원 2024. 1. 11. 선고 중요 판결]. https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?pageIndex=61&searchWord=&searchOption=&seqnum=9708&gubun=4&type=5

(접속일: 2025년 4월 9일)

 

케이스노트. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 [임대차보증금등반환 청구의 소] [공2024상,373].

https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2023%EB%8B%A4258672

(접속일: 2025년 4월 9일)

 

"[판례평석] 주택임차인의 계약갱신요구시 계약이 갱신되는 시기에 대하여", 김유명, 출처 : 법조신문, 2024년 3월 25일.

https://news.koreanbar.or.kr/30464

[판례평석] 주택임차인의 계약갱신요구시 계약이 갱신되는 시기에 대하여 - 법조신문

 

주택임대차보호법. (2023. 4. 18.). 국가법령정보센터.

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95

주택임대차보호법