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주택임대차보호법
임대차 계약 갱신 요구 거절 가능한가?
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안녕하세요, 쫌스입니다.
첫 글로 갱신요구권 관련 글을 준비했는데요.
임대차 계약에서 많은 분들이 궁금해 하는 부분 중 하나일 거라 생각되어
가장 먼저 가지고 왔습니다.
행사된 주택을 매수한 사람이 임차인의 갱신요구가 거절 가능한지를
사례와 판례를 통해 설명드리고자 하는데요! 해당 사례의 주안점을 중점적으로
본인의 사례가 이 판례에 해당하는지 참고하실 수 있었으면 좋겠습니다.
목차
- 갱신요구권이 행사된 주택을 양수한 자도 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절 가능할까?
- 사례
- 판례
- 대법원의 판결
1.
갱신요구권이 행사된 주택을 양수한 자도
실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절 할 수 있을까?
결론부터 말하면 YES 입니다.
이 이야기를 가장 먼저 이야기 드리는 이유는, 제 주변에서 실제로 있었던 사례라 먼저 소개드리고자 합니다.
[사례]
1) 25년 3월 주택 전세임대차계약 만기
2) 임차인(세입자)은 계약만기 4개월 전인, 24년 11월 임대인(집주인)에게 계약갱신 요구
3) 임대인(집주인)은 목적물(주택)을 매도하여 양수인이 이전 등기 하기 전이었음.
4) 양수인(새로운 집주인)은 실거주를 이유로 매입 목적을 밝힘.
5) 이를 이유로 임대인은 세입자의 임대차 계약 갱신 요구를 거절.
이와 같은 상황에서 계약 갱신 청구가 거절 될 수 있는지 문의가 있었어요.
🔎 여기서 주안점 두 가지는 아래와 같습니다.
대법원은 이 사례와 유사한 판례에서 해당 사안들을 중점적으로 해석하여 판단을 내렸습니다.
Q1. 임차인이 계약갱신요구권을 이미 행사한 후에 임대인의 거절 사유가
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 중 발생했다면, 갱신 거절 가능한가?
Q2. 이 사례에서 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인(계약당사자)만으로 제한하여 해석 가능한가?
이 내용에 대한 답변은 하단의 [법적근거 중 일부] 에서 확인 가능하십니다.
[판례]
📌 사안 세줄 요약
1. 임차인은 계약 갱신 기간 내에, 계약 당사자였던 임대인에게 계약 갱신 청구
2. 임대인이 양수인의 실거주를 목적으로 해당 주택을 양수하여, 임대차 계약 갱신을 거절 통지.
3. 계약 갱신이 청구된 후, 임대인으로부터 양수인이 소유권이전등기를 마침.
사안의 개요*
1) 피고1은 소외인(임대인)으로부터 그 소유의 사건 아파트(이하 A아파트)를 임대차 계약 맺고 실거주
2) 원고(양수인)들은 소외인(임대인)으로부터 A아파트를 매수
3) 피고1은 주임법 제 6조의 3**에 따라 계약갱신 청구 요구
4) 소외인은 피고 1에게 갱신 거절하는 답신. 내용증명우편으로 원고들에게 아파트를 매도했고
원고들이 실제 거주해야해서 임대차 갱신할 수 없다는 취지의 통지함.
5) 원고들은 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기 마침.
6) 원고들은 임대인 지위를 승계한 자의 지위에서, 실거주를 이유로 개정 주임법 제6조의3 제1항 단서 제 8호***가 정한
정당한 갱신거절 사유가 있어, 종료되었음을 주장하며 피고를 상대로 주택 인도 구하는 소 제기.
*편의상 상세한 일자 등은 제외, 최하단 출처에서 전체 개요 확인 가능
**제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
***제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 단서 제 8호. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
[대법원의 판결]
📌 대법원 판결 한 줄 요약
임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우
갱신거절 기간 내에 임차인의 갱신요구를 거절 할 수 있다(대판 2021다266631)
임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도,
임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항* 전단에서 정한 기간 내라면
제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어
임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
같은 법 제3조 제4항**에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우
위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
*제6조 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
**제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
[법적근거 중 일부]
1) 주택임대차법의 취지는 제 6조, 제6조의3 등은 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.
2)주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권 의 관계,
계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때,
제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고,
그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도
임대인은 위 기간 내 라면 갱신거절권을 행사할 수 있음.
3) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을
임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대 인이 갱신거절 기간 내에서
실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내 에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게
매각할 수도 있다고 보아야 할 것 인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여
임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 할 것임.
더보기
[판결 의의]
이 판결은 2020년 신설된 계약갱신요구권·갱신거절권과 관련된 대법원의 첫 판결로서 임대인의 지위를 승계한 임차주 택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호(임대인의 실거주 목적)에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다는 법리를 최초로 명시적으로 설시하였다는 점에서 의의가 있음
계약갱신 요구권 행사와 관련해서 쓰기엔 글이 너무 길어질 것 같아
다음 글에서 찾아뵙도록 하겠습니다.
다음 편에서는,
- 계약갱신요구권, 누가, 언제, 어떻게 행사하는 건데?
- 묵시적 갱신이 있다는데, 둘은 어떤 차이가 있지?
- 계약갱신요구를 하지 못하는 경우도 있다고?
위의 내용을 차례로 다뤄보도록 하겠습니다.
📑
해당 판례는 저도 공인중개사 시험 공부를 할 때는 판결 결과만 알고 있었을 뿐이었는데요.
이번에 지인의 문의 사항으로 실제 법원의 판결문도 찾아보고,
어떤 법적 근거로 해당 판결이 나왔는지 찾아보는 좋은 기회였습니다.
해당 자료가 최근 계약갱신청구권을 행사한 주택을 양수한 분들께 도움이 되셨길 바라며,
글 마치겠습니다!
궁금한 사항들이 있다면 댓글 부탁드리며, 좋아요와 공유 많이 부탁드리겠습니다!
출처 및 참고문헌
대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 [건물인도] [공2023상,164]
https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2021%EB%8B%A4266631
대법원 2021다266631 - CaseNote
casenote.kr
구글. 주택임대차보호법. (2023. 4. 18.). 국가법령정보센터.
주택임대차보호법
www.law.go.kr
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